Zakaz zbywania nieruchomości a łączenie się spółek

Zgodnie z art. 492 § 1 pkt 1 k.s.h. połączenie spółek może być dokonane przez przeniesienie całego majątku spółki (przejmowanej) na inną spółkę (przejmującą) za udziały lub akcje, które spółka przejmująca wydaje wspólnikom spółki przejmowanej (łączenie się przez przejęcie). Spółka przejmująca wstępuje z dniem połączenia we wszystkie prawa i obowiązki spółki przejmowanej, a dniem połączenia jest dzień wpisu tego połączenia do rejestru właściwego według spółki przejmującej (art. 494 § 1 w zw. z art. 493 § 2 k.s.h.). Z przepisów tych wynika, że uchwały zgromadzenia wspólników nie wywierają skutku w postaci połączenia i odpowiednio przeniesienia majątku spółki przejmowanej, a wpis do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego ma charakter konstytutywny. Właściwą podstawą wpisu spółki przejmującej do księgi wieczystej jest poświadczony odpis z tego rejestru (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 marca 2005 r., IV CK 495/04, Biuletyn SN 2005, Nr 6, poz. 12, Wokanda 2005, nr – 8, poz. 15).

Konsekwentnie sąd wieczysto-księgowy związany jest treścią wskazanego dokumentu, odzwierciedlającego treść orzeczenia sądowego zapadłego w postępowaniu rejestrowym, i badanie prawidłowości czynności materialno-prawnej stron, leżącej u jego podstaw, jest – co do zasady – niedopuszczalne. Orzeczenie sądu rejestrowego prowadzi do utraty zdolności prawnej spółki wykreślonej w zakresie bycia podmiotem praw i obowiązków. Następstwo prawne jest instytucją prawa materialnego. W orzecznictwie i piśmiennictwie zgodnie przyjęto, że połączenie spółek przez przejęcie (per incorporationem) oparte jest na sukcesji uniwersalnej, której skutki określa art. 494 k.s.h. Przejście praw i obowiązków następuje w drodze jednej czynności prawnej i z mocy samego prawa, a spółka przejmująca staje się następcą prawnym pod tytułem ogólnym spółki przejmowanej, która w dniu wpisu i odpowiednio wykreślenia z rejestru traci byt prawny. Niemniej, następstwo prawne pod tytułem ogólnym na wskazanej podstawie prawnej nie oznacza zakończenia działalności spółki przejętej ani wygaśnięcia jej praw i obowiązków, tylko ich kontynuację przez spółkę przejmującą. Zakres przejęcia obejmuje prawa i obowiązki cywilnoprawne, w tym prawa podmiotowe majątkowe i niemajątkowe, a publicznoprawne, jeżeli taki skutek był przewidziany wprost w ustawie lub w decyzji. Przeniesienie użytkowania wieczystego przysługującego dotąd spółce inkorporowanej nie wymaga podjęcia dalszych czynności w kwalifikowanej formie przewidzianej w art. 237 w zw. z art. 158 k.c. ani dokonania wpisu spółki przejmującej w księdze wieczystej o charakterze konstytutywnym. Tak rozumiana kontynuacja dotychczasowego stosunku prawno-rzeczowego nie stanowi zatem “zbycia/nabycia nieruchomości” w rozumieniu art. 4 ust. 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 z późn. zm.) oraz art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 9 marca 2017 r. o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 lipca 2019 r. III CZP 19/19).

Księgi wieczyste są publicznym, jawnym, sądowym rejestrem stanu prawnego nieruchomości. Sąd wieczysto-księgowy dokonuje wpisu jedynie na wniosek i w jego granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie go z urzędu. Kognicja sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym jest ograniczona, sąd bowiem nie ustala stanu faktycznego, nie rozstrzyga sporu o prawo i nie bada, czy stan prawny po dokonaniu wpisu będzie zgodny ze stanem rzeczywistym tylko, zgodnie z zasadą legalizmu obowiązującą także w tym postępowaniu, ocenia czy dokonany wpis będzie zgodny z prawem. Wniosek podlega oddaleniu w wypadku stwierdzenia braku podstaw albo przeszkód do dokonania wpisu (art. 626⁹ k.p.c.).

Zgodnie z  art. 756⁴ § 2 k.p.c. (przepis obowiązuje od 1 czerwca 2017 roku) przewiduje sankcję nieważności czynności prawnej dokonanej wbrew zakazowi zbywania lub obciążania nieruchomości, która ma urządzoną księgę wieczystą, albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli dokonano wpisu w księdze wieczystej ostrzeżenia o zakazie zbywania lub obciążania tych praw.