Wynajem mieszkania prywatnego a VAT

Wynajem prywatnego mieszkania na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT, może jednak spowodować opodatkowanie podstawowej działalności.

Najem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, w oparciu o postanowienia art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT jest zwolniony z VAT, bez względu na wysokość osiągniętego przychodu. Ze zwolnienia tego korzystają zarówno ci podatnicy, którzy świadczą usługi najmu w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, jak i ci, którzy wykonują je w ramach tzw. najmu prywatnego.

Obecnie ze zwolnienia podmiotowego z VAT korzystają przedsiębiorcy, których roczny obrót nie przekracza w złotych równowartości 40 000 EUR. Kwotę tą należy przeliczyć po średnim kursie NBP z dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej, co daje (umownie) 200 000 zł.

W art. 113 ust. 1 ustawy o VAT czytamy: zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. W przypadku nowych podmiotów w pierwszym roku działania limit zwolnienia podmiotowego VAT obliczany jest proporcjonalnie do okresu prowadzenia działalności, na co wskazuje art. 113 ust. 9 ustawy o VAT.

Zwolnienie podmiotowe w VAT jest przywilejem dla mniejszych przedsiębiorców. Dzięki temu bowiem:

• nie muszą tracić czasu na naliczanie podatku i odprowadzanie go do urzędu skarbowego oraz na przygotowywanie okresowych deklaracji,
• przy transakcjach z nieuczciwymi kontrahentami, którzy nie dokonają zapłaty za sprzedany towar lub wykonaną usługę – nie płacą do US kwoty podatku z własnej kieszeni

Mimo, iż podmiot świadczący usługi najmu w świetle ustawy o VAT zawsze jest podatnikiem tego podatku – może być od jego zapłaty zwolniony.

To, że najem stanowi działalność gospodarczą w świetle ustawy o VAT, nie oznacza, że każdy wynajmujący musi rejestrować się jako czynny podatnik VAT i opłacać ten podatek. Wszystko bowiem zależy od tego, czy przedmiotem najmu są nieruchomości o charakterze mieszkalnym wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe, czy też nieruchomości użytkowe. Nie bez znaczenia jest także to, czy wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą w innym zakresie.

W przypadku najmu nieruchomości niemieszkalnych wskazane wyżej zwolnienie przedmiotowe nie ma jednak miejsca. Zastosowanie może znaleźć jedynie zwolnienie podmiotowe, czyli z uwagi na wysokość obrotów uzyskiwanych przez podatnika.

W każdej z tych sytuacji obrót uzyskany z najmu (w tym także z tzw. najmu prywatnego) ma znaczenie dla prawidłowego ustalenia kwoty wykorzystanego limitu 200 000 zł, który uprawnia podatnika do skorzystania ze zwolnienia z VAT i właśnie jego przekroczenie może być źródłem problemów przedsiębiorcy, albowiem będzie musiał ponieść jego ekonomiczny ciężar, zapłacić odsetki od zaległości i skorygować PIT (KIS twierdzi bowiem, iż wszystkie transakcje związane z nieruchomościami, również obrót z najmu mieszkań na cele mieszkaniowy, należy wliczyć do limitu zwolnienia podmiotowego).